2018년 12월에 보는 부동산 시장_특히 '서울'

요즘 부동산 시장에서 서울의 트렌드가 투자에서 실거주로 바뀌고 있다.

다주택자에 대한 대출규제 및 과세강화로 인해 1주택자보다 2주택자가 불리하고,

 2주택자보다 3주택 이상 다주택자가 더 불리해진 상황이다.

물론 1주택 이외 주택을 임대주택으로 등록했다면 이야기가 달라지지만 

그것 역시 포지션을 쉽게 바꿀 수 없다는 측면에서 약점을 가지고 있는건 마찬가지다.

따라서 현재 상황에서는 최대한 핵심지역 1주택 내지 2주택으로 줄여가는 것이 

현명한 포지션일 것이고 그렇기에 비싸더라도 

서울 핵심지역 청약이나 신축 아파트가 인기를 끄는 것이다.

 

돌이켜보면 몇년전까지는 서울 역세권 소형이 투자로써 좋았다. 

전세가가 받쳐주니 매매가의 30%정도만 있어도 투자가 가능했고, 

전세가를 갱신때마다 올리며 투자금 회수하여 다른 곳에

또 투자할 수 있는 여력도 생겨서 좋았다. 

하지만 지금은 상황이 달라졌다. 

임대주택사업자가 늘어날수록 임대물량이 늘어난다고 보면 되고 

분양시장에서 핫했던 헬리오 등 신규로 입주하는 물량도 많기에

 1~2년간은 전세시장은 보합 또는 약세일 것으로 예상된다. 

그나마 다행은 양도세 면제를 위한 실거주 2년조건이 있기에 

최악의 임대물량은 피했다는 정도일 것이다.

 

따라서 현재 시점에서 주택을 매매하고자 한다면, 

현재의 트렌드를 정확이 읽어야 하며 

현재는 분명 역세권 소형보다는 4인가족 실거주 가능한 중대형이 인기이다.

투자대상이었던 역세권 소형들은 투자자들의 보유 주택수 감소를 위해 

매매시장에 나올 가능성이 많고 특히 요즘같이 매매가 쉽지 않은 상황에서 

그나마 거래 가능한 물건들이기에 매물도 출회할 가능성이 많다. 

누구에게는 이 물량이 똘똘한 한채일 수 있겠고, 

그 분들은 해당 주택을 구매하면 된다. 

다른 케이스의 다주택자는 더 큰 평수를 가지고 있으려고 할 거고

중대형 평수는 매물로 나오기 보다는 보유 포지션에 해당되는 케이스가 많을 것이다. 

결국 앞으로 3년 정도는 중대형 평수가 인기가 많을 것이고 

그건 보유세나 양도세중과 등이 약화되거나 폐지될때까지 유지될 것이다. 

단순 투자 목적이 아닌 쾌적한 실거주까지 가능한 물량이 

향후 몇 년간은 인기를 끌 것이므로 

지금 갈아타기를 하거나 새로 주택을 구매하려는 입장에서는

중형 평수를 투자하는게 유리할 거라고 생각이 든다.

 

정책은 계속 바뀌고 그에 맞춰 시장의 분위기는 바뀐다. 

그 분위기는 최대한 빨리 catch해서 그에 맞는 대응을 하는 것이 

투자자들의 역할이자 능력이다.

예측을 할 수 없으면 눈치라도 빨라야 살아남는다.