분양시장의 뜨거운 감자, 위례를 다녀오다

오늘은 위례 신도시를 다녀왔습니다. 

제작년부터 엄청난 경쟁률로 핫했던 곳이고, 

작년 말부터 입주가 시작되는 단지들이 있어 

현장의 분위기를 몸으로 느끼기 위해 방문을 했습니다. 

우선 첫 인상은...아직 공사판이다!!!

전체적으로 아파트만 있고 

학교나 기반시설도 없고 

짓고 있는 아파트들과 

그 사이에 있는 반듯한 도로들이 다인 곳이었습니다.

전형적인 배드타운!!! 

배드타운으로써 효과가 있으려면 출퇴근이 용이해야 하는데 

위례는 서울외곽순환도로가 서울로 가는 진입을 막고 있어서 

나오는 길이 정해져 있는 항아리형 구조입니다. 

즉, 출퇴근시 엄청난 차량 막힘을 각오해야 한다는 것이지요. 

차량이 아닌 지하철이 그 대안이나 뉴스에 나오고 

부동산에서 말하는 위례-신사선은 아직 공사 시작도 못하고 있죠.

 노선에 대한 서울시 자치구들의 이해관계와 

부동산 개발을 별로 좋아하지 않는 누구 덕분에 

위례 신사선은 빨라야 10년 후에 개통될 것으로 보입니다. 빨라야 10년...

물론 트램도 비슷한 시기에 개통이 되겠지요. 

위례가 지금 주목을 받는 것은 새 아파트에 대한 갈증과 

분단, 판교 등에서 보여졌던 신도시 효과 때문입니다. 

응답하라 1988에서도 나왔듯이 그 시절엔 분당으로 이사간 사람이 돈을 벌었죠. 

하지만 지금, 이 시점에서 위례가 그만한 신도시로서 가치가 있냐를 냉철히 생각해 봐야 합니다. 

그러려면 위례와 분당 및 판교의 공통점과 차이점을 알아야 하구요. 

위례와 분당, 판교의 공통점은 입주 초기에 

기반시설 부족, 교통시설 부족으로 인해 낮은 전세가율이 형성되었다는 점입니다.

 이것은 잠실 주공아파트 시절에도 같았구요. 

하지만 차이점은 분당 및 판교는 교통이 드라마틱하게 좋아졌다는 점인데요. 

분당선 뿐만 아니라 8호선, 신분당선 등 분당 및 판교에서 서울을 출퇴근하기 아주 쉬워진 점을 보면 알 수 있죠. 

반대로 과천, 안양, 의왕 이런 곳은 지금도 4호선, 1호선, 광역버스 정도 밖에 없어

 분당보다 못한 교통편을 가지고 있죠. 

그렇다면 위례는 어떨까요.

트램이 생겨 위례의 남북을 편히 오갈 수 있고, 위례-신사선이 생겨 강남권까지 30분에 갈 수 있을 예정입니다. 

신분당선과 비슷한 호재이지요. 

다만 최소 10년이 걸린다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 

10년동안은 항아리형 구조에서 나오려면 입구 지역에서 교통지옥을 맛볼 것이고,

 안에서 이동하는 것도 힘들다고 봐야지요. 

그나마 제 생각으론 지금은 8호선 우남역 부근은 괜찮을 것으로 생각됩니다.

 8호선이 이미 있는 지하철 라인이고 역사만 새로 지으면 되니 1~2년이면 완공될 테니까요.

우남역 근처에 621세대 규모의 힐스테이트가 있는데 

작년 11월에 입주를 시작해서 현재 많은 사람들이 입주완료했고 금액도 상당히 높은 편입니다. 

39평형이 매매가 7억5천내외, 전세 4억 초반으로 

매매가는 분양가 대비 8천정도 오른 상태입니다. 

전세가율도 60% 내외로 위례에서는 상위권에 속하지요. 

힐스테이트에서 볼 수 있듯이 위례의 가장 큰 핸디캡은 교통입니다.

 학군이야 기대할 단계가 아니고 그나마 교통이라도 편해야 하는데 

주변 이주수요도 없고 전세물량이 한꺼번에 쏟아져나와 전세가율은 50% 내외가 

평균인 상황입니다. 그래서 갭투자를 원하는 투자자들에게는 투자처로써 별로인 곳이지요. 

다만 자본금이 좀 있어서 5년 정도 묻어둘 수 있는 분들에게는 아직 투자가 유효할 것으로 보입니다. 

오늘도 위례 부동산 앞에는 벤츠 이클래스가 많이 보이더라구요 ㅎㅎ 

위례 힐스테이트에 이어 알아본 곳은 롯데캐슬입니다. 

원래는 에코앤캐슬이라는 이름으로 분양했던 곳인데 입주시기에 맞춰 이름을 롯데캐슬로 변경했습니다. 

위례에서 하남시 쪽에 붙어 있는 곳으로 숲전망이 나올 수 있는 단지이지요. 

위레 중심가하고는 좀 거리가 있고 근처에 엠코타운플로리체와 부영사랑으로가 위치해 있습니다. 

롯데캐슬의 장점은 양도세 면제라는 점입니다. 

보금자리주택으로 분양한 곳이기에 저렴한 분양가와 양도세 면제 등의 혜택이 있죠. 

다만 매매할 시, 등기 문제 등 약간 복잡한 방법이 동원되야 합니다.

하지만 4억 5천 내외였던 분양가에 프리미엄이 듬뿍 얹어져 실제 호가는 5억 후반을 상회하고 있습니다. 

요즘 부동산 시장이 좀 안좋아졌다고 해서 알아보러 간 것인데, 

피크 때 대비해서 2~3천 정도 떨어진 건 맞습니다만 생각만큼 피가 많이 줄지는 않았습니다. 

일단 부동산에서 피가 떨어지는 것을 최대한 방어하고 있다는 인상을 받았구요. 

아직 대기 매수자가 많아서 그런 것 같기도 합니다. 

트램이 지나가는 트랜짓몰을 중심상권이라 봤을 때, 

변두리에 있는 롯데캐슬이 이정도니 중심부는 더 할 것이구요. 

부영사랑으로는 1380세대로 작년 12월부터 입주를 시작했지만 오늘 저녁에 확인해보니 

불이 들어온 가구가 별로 없었습니다. 실거주자보단 투자자가 많이 물건을 가지고 있어 전세가 안나간다면 

미입주 사태가 좀 더 길어질 것으로 보이구요.

 이는 위례 래미안, 자이 등 중심부 인기단지를 제외하곤 전체 단지에서 나타날 현상으로 보입니다. 

위례 현 시세에 들어가는 것은 약간 위험해 보이며, 초기 투자금도 많이 필요해 보였습니다. 

수혜자는 청약 당첨자들이겠죠. 몇천 싸게 팔아도 1억은 프리미엄으로 버니까요.(세금제외)

정리하자면, 

위례는 당분간 미입주사태가 유지될 것이고, 교통은 당분간 나아질 수 없습니다. 

따라서 시세는 유지 혹은 하락세일 것이고 

잔금 및 대출유지에 부담을 느낀 실거주가 아닌 투자자들의 급매가 나올 가능성이 큽니다. 

뉴스에 몇번 나오고 공포심리 형성되면 부동산에서도 더이상 배짱영업 못할거구요. 

매수자우위로 돌아설때까지 기다리는 것이 현명할 것 같습니다. 

그러다 위례신사선 착공하면 위례중앙역 부근에 있는 아파트 매수하는 것이 좋을 것 같습니다. 

위례를 다녀와서 느낀 점을 주관적으로 적어봤고, 

일단 위례자이 및 위례래미안, 힐스테이트가 위례 삼대장임에는 분명해 보입니다. 

참고로 북위례는 특전사 단지 이전 후, 2017년쯤 분양할 계획이라고 합니다. 

얼마에 분양할 지 기대가 됩니다.